Le temps donne du charme aux maisons, mais il peut aussi leur donner quelques rhumatismes. Quelles formes prennent-ils dans l'ancien ? Immostreet vous donne un cours de Dr House. Par ici la visite architecturale !
La maison hantée : « Atmosphère, atmosphère, est-ce que j’ai une gueule d’atmosphère ? »
Les rhumatismes prennent, chez une maison dans l’ancien, la forme de fuites et de fissures. L’acheteur potentiel d’une maison dans l’ancien doit être attentif à ce qu’il ressent lors de la première rencontre. Les plâtres qui tombent et les lumières sombres peuvent provoquer un malaise. Or, ce qui est important pour une maison dans l’ancien n’est pas le rapport prix/m² utiles. Le critère essentiel est l’ambiance. Si l’atmosphère plaît au visiteur, il ne doit pas être refroidi par la place perdue.
Le style participe beaucoup à l’ambiance. Si le style séduit l’acquéreur, c’est autant d’économies parce que le changement de style peut être coûteux, le changement de style tenant parfois plus de la chirurgie esthétique que du relooking vestimentaire en étant plus affaire d’architecture que de décoration.
Si la maison ne donne ni sueurs froides ni chair de poule, mais est charmante, le visiteur doit encore prendre ses précautions. La perle rare est celle qui, en plus d’être séduisante, n’est pas invivable. La bonne maison est donc celle qui a le sens pratique, autrement dit, elle est d’entretien facile et sa bonne exposition assure un ensoleillement maximal, et donc un chauffage naturel ! Contrairement à l’idée reçue, la maison de plain-pied n’est pas la maison la plus facile d’entretien. Même sans escaliers, elle est fatigante. La maison sur un seul et même niveau constitue une distribution pesante car les pièces sont sans cesse traversées, et la poussière et les salissures, sans cesse déplacées. Les jours de ménage, il faut faire davantage d’effort.
La bonne circulation se caractérise par la séparation des pièces de jour et des pièces de nuit or, avec la maison sur plusieurs niveaux, cette séparation est généralement naturelle : les pièces à vivre se trouvant au rez-de-chaussée, et les chambres, à l’étage.
Une première visite détaillée de la maison
Le visiteur doit, comme lors d’une visite d’un appartement dans l’ancien, utiliser la technique du « regard qui balaie » du plafond au sol, mais le balayage ne doit pas être superficiel. Dès la première visite, l’acheteur doit approfondir sa connaissance de la maison. L’acheteur potentiel doit se concentrer sur les fuites et les fissures qui révèlent l’état de la maison. Toutes les fissures n’ont pas la même gravité. Si la fissure est localisée au niveau des cloisons, le pronostic est bon : les cloisons n’étant pas fondamentales à la maison, puisqu’elles ne jouent qu’un rôle de séparation, les fissures ne sont pas graves. Le parquet qui se manifeste en craquant ne doit pas davantage inquiéter le visiteur, car c’est signe que la maison vit. En revanche, quand les fissures se trouvent dans les murs de soutien, c’est plus inquiétant. Quand ces dernières fissures ne sont pas rédhibitoires pour le potentiel acquéreur, il doit effectuer la deuxième visite de la maison avec un architecte ou un professionnel du bâtiment afin d’estimer le montant du chantier à réaliser.
L’humidité, comme les fissures, n’est pas toujours inquiétante. Quand l’humidité a pour origine la condensation, il y a plus de peur que de mal : le défaut de ventilation est la cause d’humidité la plus bénigne. Quand le visiteur repère des taches plus importantes, qui ne montent pas à plus de 70 ou 80 cm du sol, et des moisissures qui s’attaquent prioritairement au bois, il est en présence d’humidité par remontées capillaires. Dans ce cas, le diagnostic est plus grave puisque cela veut dire que les fondations ne sont pas étanches. La maison visitée a donc besoin de gros travaux. L’humidité qui descelle les dalles, moisit les joints ou tache la moquette, n’a pas pour seul désagrément d’être inesthétique. C’est plus embêtant pour l’acheteur parce que cela signifie que l’étanchéité des fondations n’est pas garantie. Il faut donc enlever le revêtement de sol et étanchéifier, ce qui coûte du temps et de l’argent. Les sols étant difficiles à redresser, un sol qui n’est pas plan est souvent rédhibitoire. L’acheteur qui scrute les sols et les murs doit également être attentif à un détail : la nouvelle couche de peinture. Un bas du mur repeint alerte d’une tentative de dissimulation des parties abîmées.
La connaissance approfondie d’une maison dans l’ancien passe par des détails qui peuvent sembler insignifiants. Quand l’acheteur vérifie l’état des huisseries, c’est-à-dire des portes et des fenêtres, il doit s’intéresser à la largeur des portes. C’est elle qui lui permet de juger de la difficulté d’un emménagement. Le potentiel acquéreur doit aussi vérifier la présence de volets. La porte blindée, c’est bien pour un appartement. Mais pour une maison, l’alarme, c’est mieux. L’acheteur doit donc s’informer de la pose d’une alarme.
Contrôle des réseaux : ouvrez le robinet, et le bon
Lors de la première visite approfondie, le visiteur ne doit pas seulement ouvrir l’œil, il doit aussi ouvrir l’eau, que les robinets paraissent neufs ou bien vétustes. Tourner le robinet d’eau chaude permet de tester le réseau d’eau : le temps que l’eau met à chauffer renseigne sur l’âge de la chaudière. L’acheteur doit faire attention à l’état des sanitaires, mais aussi au nombre de toilettes. Pour que la maison soit vivable, il vaut mieux qu’il y en ait à chaque étage ou au moins, pour qu'elle reste fonctionnelle, il ne faut pas qu’il n’y ait qu’un seul WC au dernier étage. Le visiteur doit aussi être informé du mode d’assainissement.
Le visiteur doit s’intéresser au réseau d’eau, mais aussi au réseau électrique. Quand aucun nouveau cloisonnement n’a été réalisé, le réseau électrique est a priori conforme. Mais si du fil de tissu fait son apparition, au lieu des fils en plastique, alors l’électricité n’est pas conforme. La porcelaine des fusibles et des interrupteurs sert aussi de révélateur : elle témoigne d’une installation datée.
Confort et économie : le chauffage est un élément crucial de la maison. La personne qui veut acheter une maison dans l’ancien soit donc impérativement y faire attention. Le gaz naturel a un double avantage : le prix concurrentiel et la simplicité d’utilisation. La double énergie est aussi un atout : en cas de pénurie ou d’augmentation trop élevée, l’énergie alternative prend le relais ! Pour être sûr de vraiment faire des économies, l’acheteur doit d’assurer que la maison est thermiquement isolée. Sinon, c’est de la déperdition d’énergie.
Pour faire connaissance avec la maison, il faut aussi visiter ses dépendances, ses combles et sa cave. Les combles sont aménageables en fonction de la hauteur sous plafond. Quand un adulte peut s’y tenir debout, les combles correspondent à une surface récupérable. Si les combles ne sont pas aménageables, le visiteur doit quand même faire attention à l’état de la charpente. Le sous-sol ou la cave voûtée sont un plus en terme de place, mais aussi d’isolation. S’il y a un garage, assurez-vous que la descente est antidérapante.
Prendre la température extérieure
Le jardin participe aussi à l’ambiance d’une maison et renseigne sur son état. Profiter de l’air permet de voir de la toiture. Si la toiture gondole, elle peut aussi bien durer encore longtemps qu’avoir besoin d’une réfection urgente. Pour être sûr de son espérance de vie, le visiteur doit venir, lors de la deuxième visite, avec un professionnel du bâtiment. La toiture n’est pas le seul élément à vérifier : il faut aussi observer l’état du revêtement extérieur et des gouttières. Les fissures de plus de 1 cm de largeur et de profondeur sont sérieuses : elles sont le signe de la désolidarisation des bâtiments ou de l’affaissement du sol. Le visiteur prudent ira consulter le cadastre de la mairie (désormais, les particuliers, comme les professionnels, peuvent consulter les plans et effectuer des mesures sans se déplacer en mairie. Pour cela, il suffit de cliquer sur www.cadastre.gouv.fr !)
Dans le repérage extérieur, il ne faut pas oublier les arbres car leur état peut être un danger pour la maison. En vie, et trop à l’aise, ses racines peuvent soulever le bâtiment. Mort, l’arbre peut s’abattre sur la maison.
Pour une maison dans un lotissement, il faut consulter le cahier des charges car des règles strictes sur les clôtures, les agrandissements, etc., peuvent restreindre le projet immobilier. Si la maison convoitée est isolée, le potentiel acheteur doit impérativement s’intéresser aux clôtures et à la mitoyenneté.
Deuxième visite : un professionnel du bâtiment à votre service
Prendre le temps de la réflexion, c’est effectuer une deuxième visite. Prendre rendez-vous pour cette deuxième visite à un autre jour et une autre heure permet de se faire une idée plus juste de l’environnement sensoriel qui change selon le jour et l’heure. Le visiteur doit profiter de ce deuxième tour du propriétaire pour poser à l’agent immobilier les dernières questions.
Si, lors de la deuxième visite, l’acquéreur potentiel est accompagné par un professionnel du bâtiment, il doit connaître le délai de réalisation du bilan chiffré des travaux à effectuer. Un délai trop long peut faire manquer l'achat immobilier.
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